شورای پول و اعتبار از قیمت‌ها خبر دارد؟

امیدواری ۱۵ ساله برای چند متر خانه ؟

وام‌گیرنده در پایان سال بیستم، ۲ میلیارد و ۱۵۹ میلیون و ۳۴۲ هزار تومان به بانک برمی‌گرداند که با کسر یک میلیارد تومان اصل وام، یک میلیارد و ۱۵۹ میلیون و ۳۴۲ هزار تومان آن سود این تسهیلات خواهد بود. کمتر از ده روز دیگر، نیم سال نخست سال جاری به پایان می‌رسد. در این […]

وام‌گیرنده در پایان سال بیستم، ۲ میلیارد و ۱۵۹ میلیون و ۳۴۲ هزار تومان به بانک برمی‌گرداند که با کسر یک میلیارد تومان اصل وام، یک میلیارد و ۱۵۹ میلیون و ۳۴۲ هزار تومان آن سود این تسهیلات خواهد بود.
کمتر از ده روز دیگر، نیم سال نخست سال جاری به پایان می‌رسد. در این میان، آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در شهر تهران مربوط به پنجمین ماه سال است.
گزارشی که نشان می‌دهد، در مردادماه، میانگین قیمت مسکن در پایتخت نسبت به تیر ماه با افزایش ۳.۱ درصدی به رقم میانگین ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان در هر مترمربع است، یا به عبارتی، ۳۱ میلیون تومان در هر مترمربع میانگین قیمت خانه در کلان‌شهر تهران است. رقمی که با یک حساب‌وکتاب ساده، نشان می‌دهد که هر فرد متقاضی برای خرید یک واحد ۱۰۰ متری با میانگین قیمت کنونی، باید بیش از ۳ میلیارد تومان پول نقد در حساب بانکی داشته باشد؛ آن‌هم در مردادماه و از همه مهم‌ترین این رقم میانگین است و میدانیم که در بسیاری از مناطق تهران، قیمت‌ها بسیار بالاتر از رقم اعلام‌شده است؛ بنابراین شخص متقاضی خرید مسکن، باید نگاهی به تسهیلات بانکی در حوزه مسکن داشته باشد.
حال در این آشفتگی قیمت‌های بازار مسکن، هفته گذشته خبری از سوی مدیرعامل بانک مسکن رسانه‌ای شد که در نگاه اول، امیدواری را به افرادی که به دنبال خرید خانه هستند، بازگرداند. این خبر خوش و کوتاه از موافقت شورای پول و اعتبار با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن و ارائه وام یک میلیارد تومانی خرید مسکن حکایت داشت؛ رقمی که با محاسبات فوق، به‌طور میانگین در تابستان ۱۴۰۰، حدود یک‌سوم پول مورد نیاز برای خرید یک خانه ۱۰۰ متری در تهران را تأمین می‌کند.
اما پرسشی که در ذهن بسیاری به وجود آمده، شرایط دریافت این وام و چگونگی بازپرداخت اقساط آن است و اینکه به چه کسانی تعلق می‌گیرد؟
در پاسخ به این پرسش ها باید گفت: تنها بانک تخصصی در بخش مسکن، چند روز قبل در خبری از موافقت شورای پول و اعتبار با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از محل حساب سپرده پس‌انداز مسکن جوانان به یک میلیارد تومان خبر داد؛ بنابراین، دارندگان حساب پس‌انداز مسکن جوانان ـ که از سال ۱۴۰۰ اقدام به افتتاح این حساب کنند ـ در یک دوره انتظار ۵ تا ۱۵ می‌توانند از تسهیلات مرتبط با این حساب بهره‌مند شوند؛ نرخ سود این تسهیلات برای کسانی که ۵ سال ماهانه اقدام به واریز ۲۰۰ هزار تومان کنند، ۶ درصد است.
ولی در پایان سال پنجم (سال ۱۴۰۵) در تهران ۴۰۰ میلیون تومان، در شهر‌های بزرگ و مراکز استان ۳۵۰ میلیون تومان و سایر شهر‌ها ۳۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن دریافت خواهند کرد.
نرخ سود این تسهیلات برای کسانی که در پایان سال پانزدهم اقدام به دریافت آن کنند، ۹ درصد است.
ارقام واریزی دارنده این حساب در پنج سال اول ماهانه ۲۰۰ هزار تومان، در سال‌های ششم تا دهم هرماه ۳۰۰ هزار تومان و در سال‌های یازدهم تا پانزدهم نیز ماهانه ۴۰۰ هزار تومان است تا بتواند وام یک میلیارد تومانی را در پایان سال پانزدهم دریافت کند.
رقم وامی که از محل حساب مذکور (حساب پس‌انداز مسکن جوانان) به کسانی که در سال جاری افتتاح حساب کرده‌اند، داده می‌شود، در پایان سال پانزدهم (سال ۱۴۱۵) در تهران یک میلیارد تومان، کلان‌شهر‌ها ۸۵۰ میلیون تومان و سایر شهر‌ها ۷۰۰ میلیون تومان است.
وام یک‌میلیاردی چند سال دیگر پرداخت می‌شود؟
سال گذشته هم شورای پول و اعتبار با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از محل حساب پس‌انداز مسکن جوانان تا ۴۰۰ میلیون تومان در پایان سال پانزدهم موافقت کرده بود.
به‌ عبارت‌ دیگر، کسانی که سال ۱۳۹۹ این حساب را افتتاح کرده‌اند، در سال ۱۴۱۴ تنها ۴۰۰ میلیون تومان وام مسکن می‌گیرند، اما کسانی که سال ۱۴۰۰ این حساب را بازکرده‌اند، در سال ۱۴۱۵ یک میلیارد تومان دریافت می‌کنند!
اقساط ماهانه ۹ میلیون تومانی
بر اساس اعلام بانک مذکور، بازپرداخت تسهیلات یک میلیارد تومانی مسکن، بیست ساله است. با این حساب رقم اقساط آن ماهانه ۸ میلیون و ۹۹۷ هزار و ۲۵۹ تومان خواهد بود. وام‌گیرنده در پایان سال بیستم، ۲ میلیارد و ۱۵۹ میلیون و ۳۴۲ هزار تومان به بانک برمی‌گرداند که با کسر یک میلیارد تومان اصل وام، یک میلیارد و ۱۵۹ میلیون و ۳۴۲ هزار تومان آن سود این تسهیلات خواهد بود.
پیشنهادی برای اثربخش بودن تسهیلات
حال با نگاهی به اطلاعات فوق، متوجه خواهیم شد که این وام قرار نیست در این ایام به افراد متقاضی پرداخت شود و متأسفانه در شرایطی که بازار مسکن به هر خبر اقتصادی واکنش نشان می‌دهد، با اعلام این موضوع از سوی بانک مسکن، یک‌باره شوک افزایش قیمت دوباره به بازار مسکن وارد شد و بسیاری از دلالان با ایجاد جو هیجانی و افزایشی، تأکید داشتند که موجی از تقاضا راهی بازار می‌شود، در صورتی‌ که این مساله اساساً امروز تحقق‌پذیر نیست و به پانزده سال دیگر برمی‌گردد.
اما آنچه دراین‌باره جای تأمل دارد، نحوه اثرگذاری این تسهیلات یک میلیارد تومانی در توان مالی یک متقاضی خرید مسکن آن‌هم در پانزده سال آینده است؛ موضوعی که تنها با نگاهی به روند تورم و نقدینگی در یک دهه اخیر، می‌توان برآورد کرد که این نوع سیاست‌گذاری از سوی شورای پول و اعتبار، تنها امید واهی به متقاضیان خرید مسکن در پانزده سال دیگر است و پیشنهادی که از سوی کارشناسان حوزه مسکن مطرح است، تغییر نگاه در این باره است.
کارشناسان مسکن معتقدند با توجه به روند تورم در اقتصاد کشورمان، مسلماً نمی‌توان امیدوار بود که پانزده سال دیگر، قدرت خرید وام یک میلیارد تومانی، بتواند گرهی از مشکلات خریداران مسکن آن‌هم قشر جوان باز کند؛ بنابراین پیشنهاد می‌شود که سیاست‌گذار حوزه مسکن و نظام بانکی، تغییر رویکرد داده و این نوع ارائه تسهیلات را به سمتی ببرند که شخص متقاضی دریافت وام، پانزده سال آینده، هنگامی‌ که قصد خرید خانه‌ای را داشت، بانک مسکن و یا هر بانکی در نظام مالی کشور، به قیمت روز بازار مسکن، درصد قابل توجهی از مبلغ خانه مورد نظر را بر اساس متر و معیاری که متعارف با میانگین روز قیمت مسکن است، به صورت وام به متقاضی خرید خانه ارائه کند. به عبارت دیگر و به عنوان مثال به جای اعلام سقف عدد مشخص ریالی یک میلیارد تومان، اعلام شود در انتهای بازه زمانی سپرده‌گذاری معادل ۶۰ درصد از هزینه ساخت یا خرید مسکن توسط بانک در قالب تسهیلات به متقاضی ارائه خواهد شد.
در پایان باید به شورای پول و اعتبار و متولیان بانک مسکن یادآور شد در شرایطی که تسهیلات مسکن جوانان مطابق سال‌های گذشته بر تسهیلات خرید مسکن متمرکز شود، تنها منجر به تحریک سمت تقاضا بدون توجه به سمت عرضه شده و همین مساله می‌تواند زمینه افزایش قیمت مسکن را به وجود بیاورد.